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양도세금 계산
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제 목 다운계약서 큰코다친다[1주택 장기보유자, 공동명의 신중

1주택 장기보유자, 공동명의 변경 신중해야

 *1주택 10년보유한주택 공동명의 할때 짱 단점

          장점                                                              단점

 

   증여로 취득가격 상승                                  명의 변경으로 취득체 부담

양도세 세율 낮출 수 있어 •                           양도세 계산 시 공동등기한날로 부터 보유기간 계산한다.

종합소득세(임대소득) 세율9출 수 있슴           보유 기간이 감소

종부세9억 1/2씩 각자 계산해 부담 낮춰 •      종부세 기준 금액 6억 원으로 하향 조정

향후 상속세 부담 낮춰 •                                종부세 세액공제 배제

 

부부간 증여 활용한 공동명의 변경
종합부동산세를 줄이기 위해 공동명의로 변경하는 것도 조심해야 한다. 증여를 통해 공동명의로 변경하면 종부세는 부부 개별적으로 과세된다.

하지만 단독명의로 보유할 때 누렸던 두 가지 세금 혜택이 없어진다. 첫째, 종부세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정된다.

둘째, 공동명의로 변경하면 종부세 세액공제를 받을 수 없다.

다운계약서 함부로 썼다간 큰코다친다

자진신고자에 수천만원 과태료 감면 억지로 응한 매수자들 혜택 겨냥 신고 급증할듯

최근 서울시 내의 한 아파트 분양권을 6억원에 매수한 김 모씨. 하지만 계약서상 매매금액은 54000만원으로 기재했다. 분양가 5억원 대비 1억원의 웃돈을 받게 된 매도자가 양도소득세를 낮추고자 '다운계약서' 작성을 요구했기 때문이다. 다운계약서 때문에 김씨는 향후 집 매각 시점에 부과될 양도소득세가 늘어날 가능성이 높아졌다.

김씨처럼 본인의 의지와 관계없이 다운계약서를 작성한 사람들을 구제하기 위한 자진신고제도(리니언시)가 도입된다. 국토교통부는 이 같은 내용의 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 오는 20일부터 시행한다고 18일 밝혔다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 기존 부동산거래신고법, 외국인토지법, 국토계획법 등 3개 법을 통합·재정비한 법령이다.

국토부는 실거래가 허위계약 의심 사례를 매월 1000여 건 지방자치단체에 통보하고 있다. 지자체는 허위신고 사실이 적발될 경우 과태료를 부과하고 관할 세무관서는 양도소득세 및 취득세에 대한 가산세를 부과하고 있다. 부동산 허위신고는 계약서상 거래금액을 실제보다 낮게 기재하는 다운계약과 높게 기재하는 업계약으로 나뉜다. 다운계약은 매도자가 양도소득세를 낮추려는 편법으로 쓰이며, 업계약은 매수자가 향후 매각 시 양도소득세를 낮추고 주택담보대출을 많이 받으려 할 때 사용된다. 주택 매매거래에서는 매도인이 협상권을 갖는 경우가 많으므로 업계약보다는 다운계약이 흔하다.

김씨의 경우 과태료는 실거래가인 6억원의 4%, 2400만원이 매수자와 매도자 쌍방에게 부과된다. 또한 양도소득세 및 취득세 차액을 환수하고 추가로 각각에 대한 가산세를 1200만원, 264000원씩 징수하게 된다. 양도소득세 가산세는 매도자에게, 취득세 가산세는 매수자로부터 각각 징수한다.

앞으로는 거래 당사자가 허위신고 사실을 관청의 조사 전에 자진 신고할 경우 과태료를 전액 면제받고, 조사 개시 후에라도 증거자료 제출 등을 통해 협력하면 과태료 절반을 감경받게 된다. 매도자의 강요에 못 이겨 비자발적으로 다운계약서를 작성했다가 지자체 단속에 걸려 과태료를 부과받는 선의의 피해자를 구제할 수 있게 되는 것이다. 가산세도 최대 50%까지 감면받을 수 있다. 매도자가 계약 전 다운계약서 작성을 요구하면서 매수자에게 자진 신고를 하지 않겠다는 각서를 쓰도록 요구할 수 있지만 이는 불법행위를 강요한 것이므로 무효다. 김수상 국토부 토지정책과장은 "자진 신고자 과태료 감면은 선의의 피해자를 구제하고, 매도자가 다운계약 요구 자체를 못하도록 심리적으로 억제하는 효과가 있을 것"이라고 말했다.

법 시행에 따라 부동산 실거래가 신고 대상에서 제외됐던 분양계약 및 분양권 전매가 앞으로는 대상에 포함된다. 기존에는 분양계약의 경우 실거래가 신고 대신 구청에서 검인만 받으면 됐지만 제도를 악용해 금융회사 담보대출금 증액 목적으로 업계약서를 작성하는 등 폐해가 있었다.

[정순우 기자] [매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 2017.01.18

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