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양도세금 계산
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제 목 주택임대사업자 등록땐 다양한 세제혜택

취득·보유·양도 등 단계별로 세혜택 많아
주택수·면적·임대료…요건 따져보고 등록 결정을
세금적용시기·세목 복잡해…부동산 전문가 조언 받아야


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저금리 시대에 주택 투자를 통해 임대소득과 시세차익을 얻기 위해 고민하는 사람이 많다. 주택을 구입해 임대하는 경우 임대사업자 등록은 필수가 아니다. 상가는 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 하고 등록하지 않는 경우 일정한 제재 규정이 있지만, 주택은 선택사항으로 규정돼 있다. 주택임대사업자로 등록하는 경우 관할 구청과 관할 세무서에 모두 해야 한다.
강남 송파에 자가소유 주택에 거주하는 홍길동 씨는 서울 근교에 신규 분양을 받아 주택을 취득하려고 한다. 임대사업자 등록을 하면 여러 가지 세금 혜택이 있다. 그러나 세금 혜택을 적용하는 대신에 의무규정이 있는데 위반하는 경우 제재 규정이 있다. 세목마다 다르므로 주의를 해야 한다. 구체적으로 어떤 것이 있을까? 취득단계, 보유단계, 매각단계로 구분해 살펴보자.

◆ 취득단계

전용면적 60㎡ 이하의 주택을 신규 분양 받아 주택임대사업자 등록을 하는 경우 취득세를 면제한다. 단, 의무임대기간을 위반하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하니 주의해야 한다.

◆ 보유단계 - 재산세

2호 이상의 일정 면적 이하의 주택의 경우 임대사업자 등록 시 재산세 감면을 적용한다. 단, 의무임대기간을 위반하는 경우 감면된 재산세를 추징한다.

◆ 보유단계 - 종합부동산세

주택 공시가격(기준시가라는 용어를 사용하기도 한다) 6억원 이하(비수도권 공시가격 3억원 이하)의 주택을 임대사업자로 등록하는 경우 종합부동산세 대상에서 제외된다. ◆ 보유단계 - 임대소득세

전용면적 85㎡이하이고 공시가격 6억원 이하의 주택을 3호 이상 임대사업자로 등록하는 경우 종합소득세 계산 때 감면을 한다.

◆ 양도소득세

임대사업자 등록을 한 주택 외에 거주하고 있는 주택(2년 이상 거주)을 양도하는 경우 임대주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 임대주택과 거주주택만 있고 거주주택을 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다. 임대주택을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제를 추가로 공제한다.
장기보유특별공제란 3년 이상 주택을 보유하는 경우 양도차익에서 일정률로 공제하는 것을 가리킨다.
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만약 2017년 말까지 계약금을 납부하고 향후 준공공임대사업자로 등록하는 경우는 임대기간에서 발생한 양도소득세 100%를 모두 감면받을 수 있다. 이렇게 주택임대사업자로 등록하는 경우는 취득, 보유, 양도 등 단계별로 다양하게 세금 혜택을 받을 수 있다는 점을 유념하자. 각각의 세목 별로 주택 수, 주택 공시가격, 주택 면적, 임대료 인상, 의무임대기간 등 요건이 다르기 때문에 세금 효과를 고려해 판단하고 등록여부를 결정해야 한다. 또 세금 적용 시기와 세목 등이 복잡하기 때문에 조세·부동산 부문은 전문가 조언을 듣는 것도 바람직하다.

[박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사]
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