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양도세금 계산
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제 목 상속 농지 8년 법칙 따져보고 매매
                        상속 농지 8년 법칙 따져보고 매매   아버지에게 상속 받은 농지 8년 법칙 따져보고
아버지가 8년 이상 경작? 농사 짓지 않을 경우 3년 이내 토지 팔면 양도소득세 깎아줘
8년 기간 못 채웠다면? 상속인이 농지 경작해 잔여기간 채울 수 있어…농사 지을 형편 안되면 5년 내 팔아야 稅부담↓
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농업인이 아니면 일반적으로 농지를 취득할 수 없다. 다만 예외적으로 농업에 종사하지 않더라도 상속으로는 취득할 수 있다. 상속으로 취득한 농지를 양도하려고 하는데 어떻게 해야 절세를 할 수 있을까? 부친의 사후 지방에 있는 농지를 상속받은 홍길동 씨(가명)의 사례를 통해 알아보자.

돌아가신 아버지가 농지 소재지에 거주하면서 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속해서 직접 경작한 농지라고 가정해보자. 아버지가 8년 이상 경작한 농지라면 홍길동 씨가 농사를 짓지 않더라도 상속일로부터 3년 이내에 양도하면 양도소득세의 100%(과세연도별 최대 1억원, 5년간 통산해 3억원)를 감면받을 수 있다. 예상 양도소득세가 1억원 이하라면 내야 할 양도소득세는 없다.
8년 이상 자경 농지 감면 요건은 오른쪽 표의 내용을 모두 충족해야 한다. 그러나 위의 요건을 모두 충족하더라도 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역(광역시 중 군 지역과 시 지역 중 도·농 복합 형태의 읍·면 지역은 제외) 안의 농지로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면을 배제한다.

홍길동 씨는 양도소득세 신고 시 다음의 서류를 제출해 아버지가 농사를 지었다는 것을 입증해야 한다. 농지원부, 농약·비료 구입 영수증, 자경농지사실확인서, 이웃들이 경작 사실을 증명하는 인우보증서 등이 있다. 만약 홍길동 씨가 3년 이후에 양도한다면 아버지가 8년 경작한 것을 인정하지 않으므로 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없고 일반세율로 과세한다. 홍길동 씨가 상속받은 농지를 상속받은 날 이후 1년 이상 계속 경작하는 경우 아버지가 경작한 기간을 본인의 경작기간과 합산하므로 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 요약하면 아버지가 8년 이상 농사를 지었다면 홍길동 씨 상황에 따라 세 가지 경우가 발생할 수 있다.
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아버지가 경작한 기간이 8년 미만이라면 어떨까? 홍길동 씨가 현재 직업이 없어 상시 농사에 종사할 수 있는 여건이라면 8년 경작기간을 채우고 상기 요건을 모두 충족할 경우 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 이때 상속인(홍길동 씨)의 경작기간과 아버지의 경작기간을 합산해 8년 기간 요건을 충족시키면 된다.

그러나 홍길동 씨가 농지를 경작할 수 없는 여건이라면 상속개시일로부터 5년 이내에 양도해야 비사업용 토지 중과세율(일반세율에 10%포인트 가산) 대신 일반세율을 적용받을 수 있다. 따라서 홍길동 씨가 상속 후 직접 경작하지 않는다면 5년 이내에 양도하는 것이 절세 전략이 될 것이다. 상속 농지는 감면 혜택, 중과세 여부 등 피상속인과 상속인의 상황에 따라 세금이 다양하게 나올 수 있다. 경우의 수를 모두 비교하길 원한다면 지면을 통해 제시한 표를 참조하면 된다.

[박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사]
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